Teil 2 / Die 10 häufigsten Fehler im Praxisumbau und wie Sie sich davor schützen

Vermieter übernimmt keine Kosten

Übernimmt der Vermieter nicht die gewünschten Kosten scheitern viele Ausbauprojekte. Das muss nicht sein!

Vermieter sind in den seltensten Fällen sofort zu einer Kostenübernahme bereit. Hier lohnt es sich, nachzuverhandeln:

  • Variante 1 - Umbaukosten valutafrei über temporäre Mietminderung verrechnen. Es kann sein, dass der Vermieter selber einen Umbau finanzieren müsste, dies aber aus verschiedenen Gründen vermeiden will. Hier bietet sich an, den Umbauaufwand exakt zu substantiieren (was heißt das?), die Summe über eine bestimmte Mietlaufzeit in Abzug zu bringen und so den Preis der Kaltmiete je qm um einen bestimmten Betrag zu reduzieren.

  • Variante 2 - Banken sind bereit, den Umbauaufwand zu finanzieren, wenn konzeptionell mit dem Umbau eine Verbesserung der Arbeitsabläufe einhergeht. Dies muss gut begründet werden, weil Investitionen in das Gebäude des Vermieters für die Bank keine Sicherheit bieten. Hier sollte der Mietvertrag eventuell per Anlage angepasst werden, dass eine Entschädigung des Mieters bei Auszug vorgesehen ist oder die Kosten werden bei Praxisabgabe in den Praxiswert eingerechnet.

  • Variante 3 – anteilige Kostenübernahme. Oftmals kann ein Kompromiss gefunden werden, dass bestimmte Kosten beim Vermieter verbleiben, z.B. Maßnahmen, die in die Statik eingreifen, Fassadengestaltung, aber Investitionen, die wieder entfernbar sind, vom Mieter getragen werden.

  • Variante 4 – Kostenübernahme durch den Vermieter mit Mieterhöhung. Dies kann durchaus interessant sein, wenn der Vermieter eigene Subunternehmen beschäftigt, und Investitionen preiswerter vornehmen kann. Ist die Mieterhöhung für die definierte Laufzeit geringer, als es die eigenen Finanzierungskosten wären, sollten Sie diese Variante wählen.

Über allem steht, dass per Anlage zum Mietvertrag geregelt werden sollte, was bei einem Auszug mit den Um- und Einbauten geschehen soll. Kann die Praxis unter Umständen nicht verkauft werden, sollten Klauseln, wonach der Urzustand wieder hergestellt werden muss, vermieden werden.

Fördermittel werden vergessen

Modernisierungen, Optimierungen und Erweiterungen sind Maßnahmen, die auch lange nach Bestehen einer Praxis als „Existenzfestigung“ gefördert werden können. Dazu kann man über die Website der KfW (LINK) gezielt anfragen, aber auch örtliche Förderbanken sind sehr interessiert, sogenannte KMU (kleine und mittlere Unternehmen) in der Region zu günstigen Konditionen zu fördern. Sogar der Kauf einer Immobilie ist förderfähig, wenn es einen nachweislichen Flächenmehrbedarf gibt, oder der bisherige Standort wenig Perspektiven bietet.

Das Prozedere einer Fördermittelfinanzierung ist beratungsintensiv. Der „Endkunde“ tritt grundsätzlich nicht in den direkten Kontakt mit einer Förderbank, sondern muss sein Anliegen i.d.R. über eine Hausbank abwickeln. Diese „verwaltet“ für das Förderinstitut den Kredit, sorgt für die Sicherheiten und überwacht, dass die Darlehensmittel bestimmungsgemäß ausgereicht und eingesetzt werden. Für eine Förderung sind diverse Zuarbeiten erforderlich, bei denen Hilfe angeboten werden kann. (Investitionsplan, Finanzierungsplan, Rentabilitätsberechnung, Vorhabensbeschreibung…)

Grundsätzlich gilt bei der Abwägung, ob ein Darlehen aufgenommen werden soll, oder Eigenmittel eingesetzt werden: Liquidität geht über Rentabilität!
Es ist wichtiger, „flüssig“ zu bleiben, als eigenes Geld für eine Sache einzusetzen, die eine Bank bereitwillig finanziert.
Es gibt durchaus im Berufsleben Finanzbedarf, der nicht durch ein Darlehen finanzierbar ist.
(z.B. familiäre Auseinandersetzungen usw.)

Eigenmittel sollten zudem für Zwecke eingesetzt werden, die steuerlich nicht absetzbar sind, z.B. Eigenheimkredite u.ä.

Andreas Böhm – Wirtschaftsberater für Heilberufe

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